lunes, 22 de abril de 2013

El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios




Medidas medio ambientales sobre nuestro derecho inmobiliario venían reclamándose desde hace años. Con el nuevo Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios nuestro legislador lo que ha hecho es lo que en términos jurídicos se denomina transposición es decir, incorporar en nuestro derecho una Directiva europea cuyo objetivo es tener en cuenta en la compraventa de inmuebles un factor más como podría ser el valor del suelo, año de construcción, añadiendo el valor energético como uno más.

Antes de analizar lo que dicha normativa implica debemos recalcar que ésta ya se encontraba traspuesta en nuestro derecho español pero se ceñía a los edificios de nueva construcción, por lo que la novedad está en que ahora con la nueva directiva ello se expande a la obligatoriedad en la compraventa y arrendamiento de los pisos ya existentes, incluyéndose un régimen sancionador con infracciones y sanciones en caso de no respetarse.

Ahora sí, la finalidad de dicha regulación es la promoción de la eficiencia energética mediante la información objetiva de características energéticas de los edificios, es decir, valorar qué energía va a requerir dicho edificio para su uso cotidiano en base a, por ejemplo, la iluminación y ventilación natural, orientación del edificio, condiciones ambientales interiores y climáticas exteriores…


No obstante, solo será necesario obtener dicho certificado, cuando estemos ante (art. 2):
  • Edificios de nueva construcción.
  • Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado ya en vigor.
  • Edificios o partes de ellos en los que una autoridad pública ocupe una superficie total superior a 250m² y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Excluyéndose, en todo caso, (art. 2.2):
  • Edificios y monumentos protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico. 
  • Edificios o partes de ellos utilizados como parte de culto y actividades religiosas exclusivamente.
  • Construcciones provisionales siempre que no supere su utilización los dos años. 
  • Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales. 
  • Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m². 
  • Edificios que se compren para reformas importantes o demolición. 
  • Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.


Una vez determinado el ámbito de aplicación debemos de partir en que el promotor o propietario del edificio o parte del mismo, sea o no de nueva construcción, es el encargado de realizar la certificación de eficiencia energética del edificio o su parte así como conservar dicha documentaciones. Por otro lado si habláramos de compraventa de edificios ya existentes o arrendamientos el propietario de éste deberá poner a disposición del adquirente dicho certificado en caso de la compraventa o exhibirlo y puesta a disposición de una copia en caso de arrendamiento.

No obstante, especial inciso hay que hacer por cuanto a las viviendas unifamiliares y es que en estos casos el certificado puede basarse en la evaluación de otro de diseño, tamaño y eficiencia energética real similar siempre que el técnico competente encargado de realizar las pruebas y expedirlo pueda garantizar dicha similitud.

Dicho certificado se requiere que se presente al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios para que sea registrado en el Registro creado en la materia, y debe contener (art. 6), a grandes rasgos, la identificación del edificio, la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación según el año de construcción, descripción de las características energéticas del edificio como las instalaciones térmicas, iluminación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad de aire interior, entre otros factores, y en concreto, una calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante una etiqueta energética tipo creada como modelo homogéneo para todo el estado, que ahora comentaremos y que podemos ver como anexo.

La validez de este certificado es de un máximo de 10 años estableciéndose según cada Comunidad Autónoma el método de renovación o actualización siendo responsable de ello el propietario actual del edificio o parte de él. No obstante, el propietario podrá proceder voluntariamente a la actualización sin agotar los 10 años cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que pueda modificar el resultado del certificado.

Como hemos dicho anteriormente, dicho certificado otorgara el derecho de utilización de la etiqueta de eficiencia energética que necesariamente se tendrá que incluir en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad de éste, así como exhibirse la misma en lugar destacado y bien visible cuando hablemos de edificio o unidad de edificio privado, con una superficie útil total superior a 500m² frecuentado por publico y en aquellos edificios o partes ocupados por autoridades públicas también frecuentador por el publico cuya superficie útil total sea superior a 250m², siendo voluntaria su exhibición en los demás casos.

Por último debemos aludir a la ultima especificación del real decreto en cuanto a que el incumplimiento de los preceptos de esta normativa se consideraran en todo caso como una infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y sancionados según normativa aplicable. 

ANEXO:


Fdo. López Martínez, C.

jueves, 11 de abril de 2013

LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA VIVIENDA FAMILIAR ADJUDICADA EN USO A UNO DE LOS CÓNYUGES



La vivienda familiar tiene una especial protección en nuestro ordenamiento jurídico, por ello, en los procesos de separación y divorcio, el uso y disfrute de la misma se otorga al cónyuge más necesitado de protección o bien al cónyuge que tenga atribuida la custodia de los hijos menores de edad.


Ahora bien, en un proceso de ejecución hipotecaria, ¿es esta atribución del uso de la vivienda familiar oponible al tercero acreedor? En otras palabras, ¿puede el banco subastar una vivienda cuyo derecho de uso ha sido atribuido a los niños menores por sentencia judicial de divorcio?

La problemática recae en el hecho que, realizada la subasta y adjudicada a un tercero (sea este particular o la propia entidad bancaria) éste deba soportar, o no, el derecho de uso de la vivienda atribuido por sentencia judicial al cónyuge y los hijos, por ello debemos responder a la siguiente pregunta ¿es oponible el derecho de uso al tercero adquirente?

Debemos advertir que estamos ante una problemática muy reciente y que, por tanto, tanto la doctrina como la jurisprudencia es dispar y pragmática, es decir, tanto los tribunales de las Audiencias Provinciales como el Tribunal Supremo analizan los casos individualmente, decidiendo en cada caso si procede o no la oponibilidad del derecho al uso de la vivienda ante el tercero de buena fe.

En el siguiente artículo intentaremos realizar un acercamiento, a la problemática que se plantea cuando, atribuida la vivienda familiar en uso a uno de los cónyuges, y en su caso, a los hijos menores del matrimonio, se produce una ejecución hipotecaria contra el inmueble por falta de pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

  • Oponibilidad del uso de la vivienda atribuida al cónyuge frente al tercero adquirente en la Jurisprudencia

Analizaremos en primer lugar los criterios seguidos por el Tribunal Supremo en esta materia: la sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 20 de mayo de 1993, estableció a favor de la oponibilidad del derecho del uso ante el tercero adquirente, en el tenor de "no dejar sin efecto el uso sobre el domicilio familiar concedido por sentencia firme del recurrente, y que tal derecho pueda continuar aunque la propiedad de la vivienda se atribuya a un tercero, previa subasta pública". Asimismo, en sentencia de 4 de diciembre de 2000, la Sala Primera del TS resolvió a favor de la oponibilidad del derecho de uso frente terceros basándose en el principio general de buena fe (art. 71 del Código Civil, CC), siempre y cuando quede acreditada la mala fe del tercero adquirente.


En otras sentencias el TS ha resuelto en contra de la oponibilidad del derecho de uso de la vivienda a terceros, así por ejemplo, en la sentencia de 22 de abril de 2004, declaró el TS que no podía oponerse el derecho de uso ya que existía mala fe del cónyuge al que se le atribuyó el uso (no inscribió el derecho y no comunicó al juzgado en que se tramitaba la ejecución de la hipoteca dicho derecho de uso), declara el Tribunal que el tercero es de buena fe (ya que desconocía dicha situación) y por tanto no puede oponersele el derecho de uso de la vivienda.


Más reciente es la sentencia del TS de 8 de octubre de 2010, que negándose también a la oponibilidad del derecho de uso de la vivienda ante el tercero adquirente establece el siguiente criterio en su argumentación "Señala la Sala que el derecho de uso a la vivienda acordado judicialmente en la sentencia de separación o de divorcio no tiene carácter de derecho real sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia o a aquel que se estima, no habiendo hijos, que ostenta un interés más necesitado de protección. Es clave determinar los efectos del consentimiento prestado por la esposa para la hipoteca del bien destinado a domicilio familiar constituida por el entonces marido, por lo que procede el desalojo de la misma de la demandada recurrida, en tanto que aquél se dio y que no pueden alterarse las reglas de la ejecución hipotecaria en el caso en que se haya adjudicado el uso del inmueble a uno de los cónyuges; así como teniendo en cuenta que el derecho de uso, es en todo caso posterior al crédito por el que se ejecutaba la hipoteca".

A continuación analizaremos algunas sentencias en sede de Audiencias Provinciales, que, como veremos, son igual de dispares y casuísticas que las del Tribunal Supremo.

En la sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Salamanca de 27 de diciembre de 2011, se estableció, en continuidad con lo dictado por el Tribunal Supremo la necesidad de inscripción del derecho de uso de la vivienda como fundamental, mantiene la audiencia que este uso tiene carácter preferente y no justifica el desaolojo solicitado por un tercero, reiterando, siempre que este derecho del uso de la vivienda se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad.

La SAP de Córdoba de 2 de Abril de 2003, señala que para poder oponer el derecho de uso lo primera que debe analizarse es la naturaleza de dicho derecho, y en todo caso, el derecho de uso de viviendo otorgado en procedimientos de divorcio o separación tiene su sentido en el de protección de la familia (artículo 39 de la Constitución Española).

Entiende el Tribunal que no debe evaluarse la buena o mala fe de la acreedora (el banco), ni tan solo fijarse el problema desde una perspectiva registral (si esta o no el derecho de uso inscrito en el Registro de la Propiedad), sino que debe analizarse si procede o no el desalojo de una familia, que tiene derecho de uso de una vivienda mediante sentencia judicial. Entiende la Audiencia que la familia demandada tiene un derecho real sobre la vivienda, que le permite poseerla más allá del derecho de la acreedora, y por ello, debe garantizarse ese uso de la vivienda con una especial protección jurídico.

Tenemos, por tanto, que si el Tribunal considera que el derecho de uso sobre una vivienda es un derecho real, éste tiene a su favor un derecho merecedor de protección jurídico en plena consistencia con el derecho real de un propietario o de un arrendatario, y por tanto, debe protegerse ese derecho real ante la voluntad de desaolojo de un acreedor.

  • El uso de la vivienda familiar, ¿Un derecho real o personal?

Tal como hemos visto a lo largo de este artículo no existe una doctrina clara ni una jurisprudencia uniforme a este respecto, y por tanto, debemos analizar cada caso concreto para solicitar al juez que según los criterios más favorables decida sobre el derecho de uso de una vivienda.

La doctrina favorable al uso de la vivienda familiar como derecho real entiende este derecho como un derecho real sui generis, cuyo contenido vendrá determinado por la propia sentencia matrimonial. Se trata, de todos modos, de un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad, que produce eficacia real relativa y deberá tenerse en cuenta el principio de fe pública registral.


Al no existir una linea clara y evidente en nuestra jurisprudencia solo podemos afirmar que para poder garantizar el derecho de uso de una vivienda ante una ejecución hipotecaria, es muy favorable que este derecho se halle inscrito en el Registro y que el cóyunge al cual se otorgó dicho derecho realice todos los actos jurídicos pertinentes a demostrar su derecho de uso oponiéndose al proceso de ejecución de su vivienda. Estos actos no producen de forma automática la decisión favorable del juez ante nuestro derecho de uso, pero pueden ayudar a demostrar la buena fe del poseedor y decantar la balanza hacia los intereses de la persona afectada.

Firmado por: LORENTE MOLNER, R