El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Medidas medio ambientales sobre nuestro derecho inmobiliario venían reclamándose desde hace años. Con el nuevo Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios nuestro legislador lo que ha hecho es lo que en términos jurídicos se denomina transposición es decir, incorporar en nuestro derecho una Directiva europea cuyo objetivo es tener en cuenta en la compraventa de inmuebles un factor más como podría ser el valor del suelo, año de construcción, añadiendo el valor energético como uno más.

Antes de analizar lo que dicha normativa implica debemos recalcar que ésta ya se encontraba traspuesta en nuestro derecho español pero se ceñía a los edificios de nueva construcción, por lo que la novedad está en que ahora con la nueva directiva ello se expande a la obligatoriedad en la compraventa y arrendamiento de los pisos ya existentes, incluyéndose un régimen sancionador con infracciones y sanciones en caso de no respetarse.

Ahora sí, la finalidad de dicha regulación es la promoción de la eficiencia energética mediante la información objetiva de características energéticas de los edificios, es decir, valorar qué energía va a requerir dicho edificio para su uso cotidiano en base a, por ejemplo, la iluminación y ventilación natural, orientación del edificio, condiciones ambientales interiores y climáticas exteriores…

No obstante, solo será necesario obtener dicho certificado, cuando estemos ante (art. 2):

• Edificios de nueva construcción.
• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado ya en vigor.
• Edificios o partes de ellos en los que una autoridad pública ocupe una superficie total superior a 250m² y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Excluyéndose, en todo caso, (art. 2.2):

• Edificios y monumentos protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico. 
• Edificios o partes de ellos utilizados como parte de culto y actividades religiosas exclusivamente.
• Construcciones provisionales siempre que no supere su utilización los dos años. 
• Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales. 
• Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m². 
• Edificios que se compren para reformas importantes o demolición. 
• Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

Una vez determinado el ámbito de aplicación debemos de partir en que el promotor o propietario del edificio o parte del mismo, sea o no de nueva construcción, es el encargado de realizar la certificación de eficiencia energética del edificio o su parte así como conservar dicha documentaciones. Por otro lado si habláramos de compraventa de edificios ya existentes o arrendamientos el propietario de éste deberá poner a disposición del adquirente dicho certificado en caso de la compraventa o exhibirlo y puesta a disposición de una copia en caso de arrendamiento.

No obstante, especial inciso hay que hacer por cuanto a las viviendas unifamiliares y es que en estos casos el certificado puede basarse en la evaluación de otro de diseño, tamaño y eficiencia energética real similar siempre que el técnico competente encargado de realizar las pruebas y expedirlo pueda garantizar dicha similitud.

Dicho certificado se requiere que se presente al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios para que sea registrado en el Registro creado en la materia, y debe contener (art. 6), a grandes rasgos, la identificación del edificio, la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación según el año de construcción, descripción de las características energéticas del edificio como las instalaciones térmicas, iluminación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad de aire interior, entre otros factores, y en concreto, una calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante una etiqueta energética tipo creada como modelo homogéneo para todo el estado, que ahora comentaremos y que podemos ver como anexo.

La validez de este certificado es de un máximo de 10 años estableciéndose según cada Comunidad Autónoma el método de renovación o actualización siendo responsable de ello el propietario actual del edificio o parte de él. No obstante, el propietario podrá proceder voluntariamente a la actualización sin agotar los 10 años cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que pueda modificar el resultado del certificado.

Como hemos dicho anteriormente, dicho certificado otorgara el derecho de utilización de la etiqueta de eficiencia energética que necesariamente se tendrá que incluir en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad de éste, así como exhibirse la misma en lugar destacado y bien visible cuando hablemos de edificio o unidad de edificio privado, con una superficie útil total superior a 500m² frecuentado por publico y en aquellos edificios o partes ocupados por autoridades públicas también frecuentador por el publico cuya superficie útil total sea superior a 250m², siendo voluntaria su exhibición en los demás casos.

Por último debemos aludir a la ultima especificación del real decreto en cuanto a que el incumplimiento de los preceptos de esta normativa se consideraran en todo caso como una infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y sancionados según normativa aplicable. 

ANEXO:

Fdo. López Martínez, C.